Bei Stock.estate* investiere ich in rumänische Immobilien-Projekte. Im April habe ich dieses mal über 4.800 € in ein Wohnprojekt mit 8 Wohneinheiten investiert. Damit habe ich mein Portfolioziel von 15.000 € bei der regulierten Immobilien-P2P-Plattform erreicht.

In diese geplanten Wohnhäuser habe ich im April investiert:

Mein Start bei Stock.estate war im November 2025, als ich meine erste Testinvestition getätigt hatte. Meine bisherigen Erfahrungen mit Stock.estate sind sehr gut. Bei meinen bisherigen Krediten gab es keine verspätete Zahlung. Die monatlichen Raten kommen sogar überpünktlich, ein paar Tage früher als vorgesehen.

Hier meine Portfolioentwicklung:

Ich investiere 4.820 € in ein Wohnprojekt mit 8 Einheiten in Chinteni (Rumänien) im April 2026

Anfang April habe ich 4.820 € bei Stock.estate in ein vollständig genehmigtes Wohnprojekt in Chinteni vom Projektentwickler IMPAKT REAL ESTATE SRL investiert. Ich habe bereits eine weitere Investition bei diesem Projektentwickler, bei dem die Zinsen jeden Monat sogar frühzeitig bezahlt werden.

Dieses Wohnprojekt besteht aus 8 Wohneinheiten und befindet sich im Nordwesten von Rumänien, nur 9 km entfernt von der zweitgrößten Stadt Rumäniens „Cluj-Napoca“ mit 286.000 Einwohnern.

• Der Projektentwickler steuert 300.000 € Eigenkapital zu dem Projekt zu.
• Der erste Kredit über Stock.estate beträgt 425.000 €, um den Erwerb des Grundstücks und den Baubeginn zu finanzieren.

Es entstehen 4 Doppelhäuser mit 8 Wohneinheiten auf einer Gesamtfläche von 4.269 m², wofür bereits die 4 benötigten Baugenehmigungen vorliegen.

Mit dieser ersten Tranche wird das Grundstück erworben und das Projekt kann damit etwa zu 30 % fertiggestellt werden. Zu einem späteren Zeitpunkt könnte der Projektentwickler einen weiteren Kredit auf Stock.estate beantragen, um das Projekt dann auch mit zusätzlichem Kapital zu 100 % fertigstellen zu können.

Kosten für das Wohnprojekt:

• Grundstückserwerb: 500.000 €
• Baukosten: 675.000 €
• GESAMTKOSTEN = 1.175.000 €

Entwicklungswert:

• Geschätzter Bruttoentwicklungswert: 2.000.000 € (8 Einheiten zu je 250.000 € Marktwert im Rohbau)

Bruttogewinn:

• Prognostizierter Bruttogewinn: +825.000 €

825.000 € Bruttogewinn sind eine sehr hohe prognostizierte Marge von 41 %, von denen man natürlich noch die Kosten für den Kredit abziehen muss.

Das Objekt wurde von einem ANEVAR-zertifizierten Gutachter (NAPOCA BUSINESS SRL) am 4. März 2026 mit 641.000 € bewertet. Somit beträgt der LTV 66 %.

Der Kredit hat eine Laufzeit von nur 12 Monaten, was mir sehr gefällt. Das ist sehr überschaubar und mit 14 % Verzinsung (12,6 % Nettozinsen) für mich sehr attraktiv, da eine erstrangige Hypothek auf dem erworbenen Grundstück als Sicherheit besteht. Die Sicherheit wird nach Abschluss des Eigentumsübergangs ins Grundbuch eingetragen.

Die Bauarbeiten sollen voraussichtlich schon im Herbst 2026 abgeschlossen sein. Die anschließende geschätzte Vermarktungsdauer der Immobilie beträgt unter normalen Marktbedingungen 6–9 Monate.

Risiken des Bauprojekts:

Wie bei jedem Bauprojekt gibt es immer verschiedene Risiken. Ich finde es gut, dass Stock.estate das bei jedem Projekt sehr konkret angibt.

• Marktrisiko: Es könnte eine Abschwächung der Nachfrage nach Wohnimmobilien im Großraum Cluj geben, wodurch sich die Verkaufsdauer verlängern könnte. Die Nachfrage an diesen Objekten besteht primär von Endnutzern und nicht von Spekulationsgeschäften getrieben, was für eine stärkere Preisstabilität sorgt.
• Ausführungsrisiko: Da der Bauträger selbst 300.000 € Eigenkapital vorab zugesagt hat, reduziert sich das Ausführungsrisiko, da hier ein eigenes Interesse besteht, das Projekt schnell zu realisieren. Das Projekt hat bereits alle erforderlichen Genehmigungen, deshalb kann direkt ohne Wartezeiten mit dem Bau gestartet werden.
• Risiko der Gültigkeit der Baugenehmigungen: Die Baugenehmigungen wurden ursprünglich schon im April 2023 erteilt. Alle vier Baugenehmigungen wurden daher verlängert und sind weiterhin gültig.
• Rückzahlungsrisiko: Der Verkauf der Wohneinheiten könnte langsamer als geplant verlaufen und deswegen könnte es Verzögerungen bei der Rückzahlung geben. Um das Risiko eines Ausfalls zu minimieren, gibt es die erstrangige Hypothek auf ein mit 641.000 € bewertetes Objekt.
• Risiko der zeitlichen Abfolge der Besicherung: Die Hypothek wird erst nach dem Erwerb und nicht zum Zeitpunkt der Auszahlung der Mittel bestellt. Das Risiko wird gemindert, indem die Struktur so gestaltet ist, dass die Auszahlung der Mittel und die notarielle Unterzeichnung der Hypothek zeitnah erfolgen.
• Risiko der Baukosten: Steigende Material- und Lohnkosten könnten die Rentabilität des Projekts beeinträchtigen und die Fähigkeit des Bauträgers gefährden, die Wohneinheiten fertigzustellen und zu den geplanten Preisen zu verkaufen. Das Risiko wird gemindert, indem es bei diesem Objekt eine hohe Marge von 41 % prognostiziert wurde. Außerdem verfügt der Bauträger über Erfahrung in der Realisierung ähnlicher Projekte.

Die Lage der Wohnungen:

Ich habe mir die Lage der Wohnungen näher angeschaut. Der Ort ist sehr klein mit nur 5.000 Einwohnern. In der nahen Umgebung gibt es:

• Eine Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs (ca. 1 km entfernt)
• Einkaufszentren (innerhalb von 1 km)
• Schule + Kindergarten (innerhalb von 1,5 km)
• Apotheken, Geschäfte (innerhalb von 1 km)

Sehr interessant ist die Lage für Interessenten, denen die Nähe zur Stadt wichtig ist, die aber nicht direkt in der Stadt wohnen wollen.

Im Gutachten wird für die Gegend ein mäßig stabiler Immobilienmarkt mit leicht steigenden Preisen bestätigt, der jedoch je nach wirtschaftlicher und politischer Lage auch stagnieren kann. Die Grundstückspreise sind laut Bewertungsbericht zwischen 100 € und 124 € pro m² deutlich niedriger als in der Innenstadt von Cluj-Napoca.

Der Projektentwickler

Der Projektentwickler IMPAKT REAL ESTATE SRL ist nicht neu, sondern hat bereits mehrere Projekte erfolgreich durchgeführt. In den letzten 4 Jahren gab es ein Verlustjahr im Jahr 2023. Im Jahr 2024 konnte ein Rekordumsatz von 851.000 RON generiert und ein Gewinn von 344.259 RON erzielt werden.

Quelle: https://listafirme.ro/impakt-real-estate-srl-43943244/ (Zahlen in RON)

Einzelheiten zum Projekt:

Der Kredit hat eine Laufzeit von 12 Monaten und einen Bruttozins von 14 % (Nettozins nach Plattformgebühr: 12,6 %). Jeden Monat werden die Zinsen gezahlt und am Ende der Laufzeit wird der Hauptbetrag zurückgezahlt.

Ich habe die Rendite um weitere 2 % gesteigert. Einmalig 1 % durch den Early-Bird-Bonus (in den ersten 7 Tagen investiert) und nochmals 1 % extra Bonus, weil ich mehr als 3.000 € in das Projekt investiert habe.

• Ab 3.000 € in ein Projekt = 1 % extra Bonus
• Ab 10.000 € in ein Projekt = 2 % extra Bonus
• Ab 30.000 € in ein Projekt = 3 % extra Bonus
• Ab 75.000 € in ein Projekt = 4 % extra Bonus
• Ab 100.000 € in ein Projekt = 5 % extra Bonus

Ich bekomme für dieses Projekt 12,6 % Nettozinsen + 2 % Cashback. Für ein besichertes Immobilienprojekt finde ich das einen sehr hohen Zins.

Ich kann mir gut vorstellen, dass Stock.estate immer mehr Anleger bekommt und dann die Zinsen senken könnte oder es nicht mehr so oft oder so viel Bonus geben wird. Deswegen profitiere ich jetzt, solange die Plattform noch relativ neu ist, von den höheren Zinsen.

• Hohe Nettozinsen von 12,6 % + mehrere Prozent Bonus
• Kurze Laufzeit von nur 12 Monaten
• Hohe prognostizierte Marge bei diesem Wohnprojekt
• Projektentwickler mit erfolgreich abgeschlossenen Projekten in der Vergangenheit
• Gute Finanzen des Projektentwicklers: Nur ein Verlustjahr in den letzten 4 Jahren

Als neuer Anleger erhältst du über meinen Werbelink* automatisch 10 € Bonus auf das erste Investment und 1 % Bonus auf das zweite Investment. Damit können sich neue Anleger zusätzlich Rendite am Anfang sichern.

Mein Fazit zum Impakt Chinteni II Projekt auf Stock.estate:
Das Projekt bietet mit 14 % Brutto-Zinsen (12,6 % Nettozinsen) bei 12 Monaten Laufzeit eine attraktive Rendite im Bereich P2P-Immobilien. Gleichzeitig bleibt das Risiko überschaubar, da eine hohe Gewinnmarge besteht und in der Region eine hohe Nachfrage nach solchen Immobilien vorhanden ist.

Zweitmarkt wird demnächst eingeführt

Der Zweitmarkt wird bei Stock.estate demnächst eingeführt. Es gibt bereits einen eigenen Menüpunkt in der Navigation für den Zweitmarkt.

Also wird es nicht mehr lange dauern, bis man alle Investitionen an andere Anleger verkaufen kann. Obwohl die Kredite keine langen Laufzeiten haben, bringt es doch viel mehr Liquidität für Anleger, weil sie wissen, dass sie bald alle Kredite zum Verkauf anbieten können.

Im Gegenzug bietet es auch gute Investitionsmöglichkeiten mit kürzeren Laufzeiten.

Solange es keinen Zweitmarkt gibt, geht mein Fokus eher in kürzere Laufzeiten. Gibt es aber einen Zweitmarkt, bin ich bereit mehr zu investieren, wenn ein Zweitmarkt vorhanden ist und dieser auch mit ausreichender Nachfrage funktioniert. Dann sind mir die Laufzeiten fast schon egal, da ich jederzeit vorzeitig aussteigen könnte.

Interessant wird es, wenn auf dem Zweitmarkt auch mit Abschlägen gehandelt wird. Dann wäre eine sehr schnelle Liquidität gegeben. Denn bei 1 % oder auch 2 % Abschlag wird man dann sehr schnell bestehende Kredite an andere Anleger verkaufen können.

Ich habe nicht vor meine Investitionen bei Stock.estate zu verkaufen, aber sobald diese Funktion gegeben ist, wird Stock.estate noch interessanter für mich.

Investitionsmöglichkeiten

Zurzeit gibt es 3 Investitionsmöglichkeiten:

Neben dem Wohnprojekt kann man noch in ein Krankenhaus („Centrul Medical“) investieren und in sehr kurze Laufzeiten von 6 Monaten bei 10 % Zinsen.

So sieht mein Dashboard mit meinen 4 Investitionen zurzeit aus:

Mein erstes Investment vom November 2025 hat bereits 37 % der Laufzeit hinter sich.

Insgesamt habe ich 15.000 € auf 4 verschiedene Projekte aufgeteilt und habe damit mein erstes Portfolio-Ziel erreicht.

So sichere ich mir die höchsten Zinsen

Stock.estate belohnt Anleger mit dem Early-Bird-Bonus, die in den ersten 7 Tagen nach dem Start eines Immobilienprojekts investieren, mit 1 % Bonus.

Wie lange der Bonus noch gilt, wird direkt im Projekt angezeigt

Selbst wenn der Bonus nur noch wenige Stunden gültig ist und sich noch kein Geld auf dem Stock.estate-Konto befindet, kann dennoch investiert werden. Voraussetzung ist lediglich, dass die Banküberweisung direkt nach der Investition veranlasst wird. Selbst wenn die Überweisung erst 1-2 Tage später eintrifft, bleibt die Investition dennoch gültig.

Der Cashback wird nach dem Ende der Fundraising-Phase (Kampagnenabschluss) ausgezahlt. Also erst, wenn das Projekt vollständig finanziert wurde.

Das Gute ist: Sollte ein Projekt das Mindestfinanzierungsziel nicht erreichen, erhalten alle Anleger ihr investiertes Geld zurück und zusätzlich einen 2 %-Cashback-Bonus für die Zeit, in der das Geld gebunden war.

Wenn du dich als neuer Anleger über diesen Werbelink* registrierst, bekommst du für das erste Investment 10 € Bonus und für das zweite Investment nochmals 1 % Bonus.

Deswegen ist Stock.estate für mich so interessant

Diese Punkte haben mich überzeugt:

• Hohe Zinsen + Cashback
• Alle besicherten Kredite enthalten einen notariellen vollstreckbaren Titel (Vermögen, Guthaben und Sicherheiten können bei Zahlungsverzug ohne Gerichtsverfahren gepfändet und zwangsversteigert werden)
• Bereits seit über 2 Jahren aktive Plattform
• Regulierte Plattform mit Lizenz
• In der Geschichte nur ein verspätetes Projekt und keins ausgefallen
• Meist kürzere Laufzeiten -> Oft 6-18 Monate
• Rumänien ist ein interessanter Markt, weit weg vom Baltikum, wo viele meiner anderen Investments sind

Weitere 3 Projekte seit letztem Monat erfolgreich zurückgezahlt

Bereits 22 Projekte wurden komplett zurückgezahlt. Es sind 3 Projekte vom Vormonat dazugekommen, die vollständig zurückgezahlt wurden:

Stock.estate scheint eine gute Auswahl bei den Projekten zu machen. Es wurden schon 66 Kampagnen finanziert und es befindet sich weiterhin nur ein Projekt in Verzug (Beitreibung). Ausgefallen ist noch kein Projekt.

Fazit:

Nun bin ich mit 15.000 € in 4 verschiedene Projekte weit weg vom Baltikum investiert. Ab Ende Mai 2026 erhalte ich auf alle Projekte die vollen Zinsen.

Über meinen Werbelink: 1 % Bonus + 10 € Bonus für neue Anleger

Wer auch bei Stock.estate starten will, kann meinen Werbelink nutzen, um noch die 1 % + 10 € Neukundenbonus zu erhalten. Wer sich ganz normal über die Startseite von Stock.estate registriert, erhält keinen Neukundenbonus. Es muss ein Werbelink wie meiner sein.

In diesem Artikel befinden sich Affiliate-Links. Registriert sich jemand über diese Werbelinks und investiert, erhalte ich eine kleine Provision.

Interessenkonflikt: Dieser Artikel ist ein Werbebeitrag. Da ich in diesem Artikel über Stock.estate schreibe, werde ich für den Aufwand von Stock.estate vergütet. Dennoch investiere ich mein eigenes Kapital bei Stock.estate und bin damit selber „Skin-in-the-game“.

Dieser Artikel ist keine Anlageberatung oder eine Empfehlung. In meinen Artikelbeiträgen schreibe ich über meine Erfahrungen bei den Plattformen. Risikohinweis: Investitionen in P2P Kredite sind mit einem Totalausfallrisiko verbunden. Renditen in der Vergangenheit sind keine Garantie für die zukünftige Entwicklung.