Indemo* startet jetzt im Juli eine 2% Cashback Aktion für alle Anleger. Für neue Anleger gibt es über meinen Link und mit dem Promocode:“Bonus2024″ sogar insgesamt 3% Cashback.

Bei Indemo investiere ich in bereits ausgefallenen Immobilienkrediten aus Spanien. Die Plattform ist vollständig lizenziert und reguliert in der EU (Lizenznummer 06.06.08.824/547). Die erwartete Rendite liegt bei 15,1% pro Jahr.

Ich bin bereits seit dem Start bei Indemo investiert und habe jetzt schon 2 erfolgreiche Verkäufe in meinem eigenen Portfolio. Die ersten Ergebnisse sind vielversprechend.

Mein Indemo Portfolio: Aktuell 6105€ investiert

Aktuell habe ich 6105 Euro in 16 ausgefallenen Immobilien (Assets) investiert. Investieren kann man derzeit in Notes. In jeder Note sind 8 verschiedene Immobilien enthalten, damit man automatisch diversifiziert ist.

Insgesamt war ich in 18 verschiedenen Assets (Immobilien) investiert. Wobei es bereits 2 Rückzahlungen gab. Manchmal sind in verschiedenen Notes auch die gleichen Immobilien enthalten, weil es sonst zu lange dauern würde bis die Notes voll von Anlegern finanziert würden.

Da die Aktion noch bis zum 31.07.2024 läuft und ich auf alle Investitionen 2% Sofort-Cashback erhalte, werde ich im Juli nochmal mindestens 5.000€ einzahlen.

Meine Einzahlungen bei Indemo

September 2023: 100 Euro

Mai 2024: 900 Euro

Juli 2024: 5000 Euro

Geplant: Mindestens weitere 5000 Euro bis Ende Juli 2024

Somit bin ich aktuell mit knapp über 6.000 Euro bei Indemo investiert.

Die Cashback-Aktion gilt für alle Anleger und ganz automatisch. Sofort nach dem investieren werden die 2% auf dem Indemo-Konto gutgeschrieben.

Wer sich ganz neu bei Indemo über meinen Werbelink registriert und den Promocode: „Bonus2024“ bei der Registrierung eingibt erhält sogar 3% Sofort-Cashback. Bis zu 31.07.2024

Bis zum Ende der Aktion werde ich dann mit mindestens 11.000 Euro investiert sein. Bei erwarteten 15,1% Rendite wären das dann Einnahmen von ca. 138 Euro monatlich.

Erste Cashback Aktion von Indemo

Es ist die erste Cashback Aktion bei Indemo seit dem Start im September 2023. Ich beteilige mich selber an dieser Cashback Aktion aus diesen Gründen:

• Ich habe das Geschäftsmodell verstanden. Es sind höhere Margen möglich. Gerade in der jetzigen Zeit in der Immobilienbranche
• Spanien als Markt ist nicht im Baltikum. Bessere Diversifizierung
• Es soll demnächst ein Zweitmarkt kommen. Auch wenn ich nicht plane meine Investitionen zu verkaufen, investiere ich mehr, wenn ich weiß das es die Möglichkeit zum verkaufen geben soll.
• Ich habe das Team von Indemo 2023 erlebt bei der Vorstellung der neuen Plattform in Riga
• Erste gute Ergebnisse in meinem Portfolio von 33,4 % Rendite p.a. + 32,7 % Rendite p.a.

Schade das ich nicht gleich deutlich mehr in die ersten Immobilien investiert hatte.

Natürlich sind diese Punkte keine Garantie das Anleger so hohe Renditen auch in der Zukunft erzielen werden. Aber ich habe für mich entschieden das ich bei dieser Aktion mindestens 10.000 Euro selber einzahlen werde.

Normalerweise bin ich sehr skeptisch wenn es um Immobilien bei einer P2P Plattform geht und mehr als 10% Rendite versprochen wird. Bei Estateguru zum Beispiel, war ich gleich zu Beginn dabei, bin aber schon im Jahr 2016 wieder komplett ausgestiegen, obwohl damals noch keine Probleme in Sicht waren.

Heute hat Estateguru Probleme und mit vielen Ausfällen zu kämpfen.

Da es sich bei Indemo aber um ein anderes Geschäftsmodell handelt sehe ich die Immobilien nicht als Ausschlußkriterium. Die Renditen dürften bei Indemo jetzt in der Anfangszeit wohl am Höchsten sein, so wie bei vielen anderen P2P Plattformen in der Anfangszeit.

Meine ersten beiden Verkäufe

Ich bin selber in alle 18 Immobilien bei Indemo investiert.

Von 18 investierten Immobilien gab es schon 2 Verkäufe durch Indemo.

Bei der ersten Immobilie A81 betrug meine Rendite 33,4% p.a.

Zwischen Investition und Verkauf lagen 6,5 Monate:

Bei der zweiten Immobilie A26 betrug meine Rendite 32,7 % p.a.

Zwischen Investition und Verkauf lag nur ein Monat:

Das sind erstaunlich hohe Renditen. Sicherlich wird es aber auch andere Immobilien geben, welche nicht solche hohe Renditen abwerfen werden.

Wenn ich mir aber die ersten Ergebnisse anschaue, ist eine erwartete Rendite von 15,1% Jährlich wohl tatsächlich möglich bei Indemo.

So funktioniert Indemo – Das Geschäftsmodell

Bei Indemo werden diskontierte Schuldverschreibungen angeboten. Abgekürzt DDI’s für die englische Bezeichnung „Discounted Debt Investments“. Dabei kauft Indemo ausgefallene Immobilienkredite von spanischen Banken mit einem Abschlag. Das sind Kredite bei denen der Kreditnehmer keine Zahlungen mehr geleistet hat, wobei die Immobilie dahinter als Sicherheit dient. Nach dem Kauf der Immobilien versucht Indemo die Immobilen zum Marktpreis zu verkaufen und einen Gewinn zu erzielen. Dies soll bis zu 2 Jahre dauern.

Alle DDI-Produkte auf Indemo sind mit Hypotheken in Bankqualität als Sicherheiten unterlegt. Diese Darlehen wurden von professionellen Kreditgebern wie spanischen Banken nach deren Kreditrichtlinien bewertet und vergeben.

Für eine automatische Diversifikation sorgt Indemo indem immer 8 verschiedenen Kredite zu einer Note zusammengefasst werden.

Alle bisherigen 18 Immobilien bei Indemo in der Übersicht

Immobilie	Immobilienwert in €	Größe der Wohnung / des Hauses in m²	Preis pro m² in €	Price-to-Value in Prozent
A26	257000	151	1702	70
A27	278000	152	1829	64
A62	258000	113	2283	69
A65	605830	51	11879	29
A69	429404	344	1248	41
A70	209855	259	810	59
A81	403274	119	3389	52
A82	339904	160	2124	44
A83	373501	86	4343	58
A97	580433	277	2095	25
A98	275979	131	2107	63
A99	275285	169	1629	65
A111	276775	131	2113	63
A113	274303	223	1230	38
R001	480000	119	4034	49
R002	330000	320	1031	63
R005	235000	72	3264	53
R008	338000	112	3018	60
GESAMT	345586	166	2785 €	53,6 %

Price-to-Value = Wenn die Immobilie 100.000€ Wert ist und für 70.000€ gekauft wurde, beträgt der Price-to-Value Wert: 70.

• Im Schnitt liegt der Wert der Immobilien bei Indemo bei: 345.586 €
• Im Schnitt ist eine Wohnung / Haus 166 m² groß
• Im Schnitt beträgt der Preis pro m² 2785 €
• Im Schnitt kauft Indemo die Immobilien für 46,4% Abschlag von den Banken. (PTV= 53,6 %)

Prognostizierte Rendite von 15,1% pro Jahr

Die prognostizierte Rendite ist jetzt nicht mehr nur eine Prognose, denn ich habe bereits 2 Verkäufe in meinem Portfolio von über 30% Rendite pro Jahr erlebt.

Deswegen schätze ich das 15,1% Gesamtrendite durchaus möglich ist. Eventuell sogar noch mehr.

Natürlich hängt es auch ab wie lange es dauert bis Indemo die Immobilien zum Marktpreis verkaufen kann. Ein sehr guter Verkaufspreis nützt nichts, wenn es 3 Jahre braucht bis die Immobilie verkauft wird.

Ich wollte gleich zu Beginn dabei sein und bin deshalb schon bereits seit September 2023 bei Indemo investiert.

Das Stress Szenario

Wo es hohe Renditen gibt, gibt es natürlich auch Risiken, die jeder kennen sollte.

Das Stress-Szenario wäre wohl wenn es eine Immobilienkrise in Spanien geben sollte und die Preise stark fallen sollten. Zwischen März 2008 und September 2014 fielen die Immobilienpreise in Spanien während der Hypothekenkrise um 44,3%.

• Das Stressszenario geht davon aus, dass es nicht möglich ist, die Schulden vom Schuldner durch eine außergerichtliche Vereinbarung einzutreiben und die verpfändeten Immobilien nicht bei einer Auktion zum Marktpreis zu verkaufen. Nach 2 Jahren ab dem Datum der Investition werden die verpfändeten Immobilien von der Kreditgesellschaft übernommen, die sie innerhalb von 18 Monaten mit negativer Preisdynamik auf dem freien Markt verkauft. Die Immobilienpreise fallen während des 3,5-jährigen Prozesses um 44,3 % des Schätzwerts, was dem maximalen Rückgang der Immobilienpreise in Spanien während der Hypothekenkrise zwischen März 2008 und September 2014 entspricht. Das Szenario berücksichtigt die Auktionssteuern und -gebühren sowie die Maklerprovision beim Verkauf der Immobilie

In diesem Stressszenario beträgt die Rendite negative -6,6% p.a.

Wie verdient Indemo Geld?

Von allen generierten Einnahmen erhält Indemo bzw. der Kreditgeber hinter Indemo 50% der Gewinne.

Die anderen 50% der Gewinne gehen an die Anleger.

Updates im Detail

Auch gibt es immer wieder Updates wie weit fortgeschritten die Fälle zur Zeit sind. Anhand des Balkendiagramms ist zu erkennen welche Immobilie sich in welchem Status befindet. Ich finde es sehr interessant dann auch den Fortschritt zu beobachten:

Die letzten 8 Schritte sind zum Beispiel:

• Verhandlung: Sowohl das Kreditunternehmen als auch der Schuldner erscheinen vor dem Richter und legen ihre jeweiligen Ansichten über die ausstehenden Schulden dar.
• Entscheidung des Gerichts: Der Richter bewertet den Fall und trifft auf der Grundlage der vorgelegten Beweise eine Entscheidung
• Einspruch: Ist eine der Parteien mit der Entscheidung des Richters unzufrieden, kann sie bei einem höheren Gericht Berufung einlegen und eine Überprüfung der Entscheidung beantragen. Eine Berufung ist nur einmal möglich
• Auktion eingeleitet: Das kreditgebende Unternehmen beantragt beim Gericht die Einleitung einer Versteigerung der Immobiliensicherheiten. Das Gericht setzt den Termin fest und veröffentlicht Informationen über die bevorstehende Versteigerung
• Auktion eingeleitet: Die Finanzierungsgesellschaft nimmt an der Versteigerung teil, um die Immobilie zu übernehmen
• Bestätigung: Das Gericht bestätigt, dass die Auktionsergebnisse rechtmäßig und vollständig sind
• Titelregistrierung: Das Darlehensunternehmen wird als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen
• Zugang zum Anwesen: Das Kreditunternehmen erhält das Recht, die Immobilie physisch zu betreten.

Das Team hinter Indemo

Der CEO Sergejs Viskovskis hat selber über 10 Jahre in leitenden Geschäftsbereichen bei der Rietumu Bank gearbeitet. Danach war er 2 Jahre bei Mintos als leitender Rechtsberater beschäftigt.

Fazit

Wenn es um Immobilien und hohen Renditen geht, bin ich immer vorsichtig. Hinter Indemo* steckt aber ein interessantes anderes Geschäftsmodell.

Bei der jetzigen Cashback Aktion mache ich gerne mit und bekomme erstmal 2% Sofortrendite durch die Aktion.

Das Risiko bei diesem Investment ist höher, dafür ist die erwartete Rendite auch höher als bei normalen Immobiliendarlehen. Ich akzeptiere das es 24 Monate und länger dauern kann bis Indemo die Immobilien verwerten kann.

Ich werde weiter hier im Blog über mein Indemo-Investment berichten

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Dieser Artikel ist keine Anlage-Empfehlung, sondern ich schreibe über meine Erfahrungen mit verschiedenen P2P Anbietern. In diesem Artikel befinden sich Affiliate Links. Wenn sich jemand über den Werbelink bei einem Anbieter registriert und investiert, bekomme ich eine kleine Provision. Es gibt ein Totalausfallrisiko und vergangene Renditen sind keine Garantie für die Zukunft.