In diesem Artikel stelle ich die estnische Plattform ReInvest24 vor (10€ Bonus für neue Anleger über diesen Link). Mit dieser noch recht neuen Plattform besteht die Möglichkeit kleine Anteile an einer Immobilie zu erwerben und danach Mieteinnahmen zu erhalten. Ausserdem kann von einer Wertsteigerung der Immobilie profitiert werden.

Wer ganz klassisch in Immobilien investieren will und von der Mietrendite Einnahmen erzielen will, benötigt sehr viel Eigenkapital oder muss einen Immobilienkredit aufnehmen. In den heutigen modernen Zeiten gibt es allerdings Alternativen. Eine Alternative ist zum Beispiel ReInvest24. Denn hier wird die Immobilie in viele verschiedene Anteile aufgeteilt und unter vielen Hunderten Investoren verteilt. Deswegen kann hier mit viel kleineren Beträgen in Immobilien investiert werden. Später fliessen die Mieten an die Eigentümer dieser Anteile.

Funktionsweise:
Das Team von ReInvest24 sucht nach Immobilien auf dem Markt. Es handelt sich dabei zur Zeit um Wohn- und Gewerbeimmobilien in Estland. Dabei achten sie darauf das die Immobilie im Falle eines Verkaufs schnell verkauft werden kann. Ausserdem sollte die Immobilie von Mietern gefragt sein. Zusätzlich sollte die Immobilie das Potenzial haben im Wert zu steigen, zum Beispiel bei einer guten Lage.

Hat ReInvest24 ein Projekt gefunden werden die Kosten, Einnahmen und der Wert der Immobilie ermittelt und auf der Plattform vorgestellt. Nun können Anleger aus ganz Europa Anteile an dieser Immobilie kaufen. Ist das Projekt komplett finanziert, kauft ReInvest die Immobilie vom bisherigen Besitzer. Bereits einen Monat später erhalten alle Anleger die ersten Mieteinnahmen. Wird die Wohnung renoviert erhält man zwar einige Monate keine Mieteinnahmen, profitiert dann jedoch durch die Wertsteigerung durch die Renovierung der Immobilie, da dann auch die gehaltenen Anteile im Wert steigen. Durch den Verkauf von einzelnen oder allen Anteilen auf dem vorhandenen Zweitmarkt kann so ein Gewinn realisiert werden.

Verfügbare Projekte:

Die rechtliche Struktur sieht so aus das die Anleger einer Tochterfirma von ReInvest24 ein Darlehen vergeben, wodurch die Immobilie gekauft und später verwaltet werden kann. Die Tochterfirma besitzt die Eigentumsrechte der Immobilien und ist für das Kaufen und Verwalten der Immobilien zuständig. Dazu gehört die Pflege der Immobilien und die Verwaltung der Vermieter.
Alle Immobilien werden separat unter verschiedenen SPV-Gesellschaften (Special purpose vehicle) geführt. Falls ReInvest24 pleite geht, sollen die Investitionen durch die rechtliche Struktur der Anleger nicht betroffen sein.

Renditeangaben:
Es muss zwischen 2 Renditeangaben unterschieden werden. Die „Gross-Yield“, die Bruttorendite und die Net-Yield, die Nettorendite. Die Bruttorendite ist die Rendite die durch die Mieteinnahmen erzielt werden, jedoch ohne Kosten die anfallen. Die Nettorendite ist die Rendite aller Einnahmen abzüglich aller Kosten die aufkommen. In dieser Renditeberechnung sind die Wertsteigerungen der Immobilien noch nicht mit einbezogen.

Mindestgebot:
Das Mindestgebot beträgt 100 Euro pro Immobilie.

Wie verdient ReInvest24 Geld?
Beim Kauf von Anteilen der Immobilie fallen sofort 2% Gebühren an. Wer also 100€ investiert zahlt gleich zu Beginn 2 Euro Gebühr an ReInvest24. Bei den Mieteinnahmen behält ReInvest 10% der Mieteinnahmen. 90% der Mieteinnahmen werden direkt an die Anleger weitergeleitet.

Schneller Zugriff auf das Kapital falls benötigt:
Ein großer Vorteil ist die schnelle Verfügbarkeit des Geldes. Denn es gibt die Möglichkeit seine Anteile an den Immobilien jederzeit zu verkaufen. Auf dem Zweitmarkt können andere Anleger die angebotenen Anteile abkaufen.

Mieteinnahmen:
Wann kommen die Mieteinnahmen?
– Die Mieteinnahmen werden monatlich automatisch dem Konto gutgeschrieben.

Absicherung gegen Mietausfall
Wenn der Mieter mit der Zahlung verspätet ist, gibt es zunächst eine Strafgebühr. Wenn der Mieter 2 Monatsmieten nicht bezahlt, kündigt ReInvest24 den Mietvertrag, und das Team von Immobilienmaklern arbeitet so schnell wie möglich an einer Neuvermietung der Immobilie. Um den möglichen Zeitraum der Nichtzahlung durch den Mieter abzudecken, nimmt ReInvest24 von jedem Mieter eine Kaution (in der Regel in Höhe von 2-3 Monatsmieten).

Eine weitere Absicherung gegen Mietausfall ist das die Immobilien in der Regel so strukturiert, dass der Cashflow fast nie von einem Mieter abhängt, sondern es werden Immobilien gekauft, die aus mehreren vermietbaren Flächen bestehen, also mehr als einem Mieter. Die Möglichkeit, dass alle nicht gleichzeitig zahlen oder aus dem Hotel ausreisen, ist sehr unwahrscheinlich. Sehr gut finde ich das in den geschätzten Renditen bereits bestimmte Leerstandsraten (je nach Gebiet und Art der Immobilie) berechnet werden.

Meine erste Anlage bei ReInvest24

Meine erste Anlage bei ReInvest24 ist Majaka 54 in Tallinn
(Mietwohnungen im Technologiezentrum von Tallinn)
—> https://www.reinvest24.com/en/view/6

Hier auch ein Video dazu:

Bei diesem Projekt handelt es sich um eine renovierungsbedürftige Wohnung mit einem Kaufpreis von 47.000€ und Renovierungskosten in Höhe von 117.853€. Die Immbobilie soll in zwei Mietwohnungen umgewandelt werden. Die Gegend ist sehr gut, nur 2km vom Flughafen entfernt. ReInvest24 schätzt hier durch die Renovierungen eine Wertsteigerung von 20,3%. Ab dem 10. Monat sollen die Wohnungen täglich / wöchentlich über Websites wie Airbnb und booking.com vermietet werden, um so die Mietrendite zu steigern.

In der detailierten Projektbeschreibung kann man den Plan einsehen.
In der ersten Phase von 9 Monaten wird die Immbobilie renoviert. Die Kosten betragen dabei vorraussichtlich 117.853€:
– 68 040 Wohnungsbau und Interieur (inkl. Sanitäranlagen)
– 14 573 Fassade, Treppenhaus, Treppenhäuser
– 14 840 Elektrizität, Entwässerung, Kanalisation, Rohrleitungen
– 15 600 Möblierung, Projektierung, Bauüberwachung
– 4 800 Verwaltungskosten (Gründung von Spv, Notargebühren, staatliche Gebühren, Buchhaltung, Sicherheitenagent)

Die Nettorendite beträgt 8% pro Jahr. Zusätzlich gibt es noch Einnahmen durch Wertsteigerungen. Hier bei meinem ersten Investment habe ich 980 Anteile für je 0,10 €/Anteil für insgesamt 99,96 Euro gekauft. Das sieht dann so aus:

Wichtig ist hierbei sich die Beschreibungen immer durchzulesen. Denn in den ersten 9 Monaten wird es keine Mieteinnahmen geben, da die Renovierung durchgeführt wird. Erst ab den 10. Monat gibt es dann in diesem Fall Mieteinnahmen.

Nach erfolgreicher Anlage erhält man gleich die Bestätigung:

2% der Investition wird sofort von ReInvest einbehalten. Diese Gebühren werden für den Kaufnebenkosten verwendet.

Bei den erwarteten Einnahmen sieht man sehr schön die erwarteten Mieteinnahmen. Sicherlich wird die Immobilie im Laufe der Zeit noch im Wert steigen.

Obwohl ReInvest24 noch relativ neu ist gibt es schon 5 finanzierte Projekte. 2 Projekte sind noch offen zur Investition. Bisher sind alle Projekte aus der Hauptstadt Estlands Tallinn.

Risiken:
Natürlich gibt es bei hohen Renditen auch Risiken die man kennen sollte. Zum einen schwanken die Immobilienpreise. Auch wenn die Preise in letzter Zeit gestiegen sind, kann es vorkommen das die Preise nicht mehr steigen oder sinken könnten. Dann gibt es das Mietrisiko. Es könnte Mieter geben die die Miete nicht zahlen und es deshalb zu einem Mietausfall kommen könnte. Dieses Risiko wird dadurch minimiert das die meisten Objekte von mehreren Mietern genutzt werden und eine Kaution von mehreren Monatsraten vom Mieter bezahlt wird. Ausserdem könnten die Renovierungskosten welche ReInvest24 schätzt, höher ausfallen als angenommen. Als Folge davon könnte die Rendite deswegen niedriger ausfallen.

Momentan gibt es die Plattform in englischer Sprache. Eine deutsche Übersetzung der Seite ist in Bearbeitung und soll schon in den nächsten Wochen erscheinen.

Hier könnt Ihr euch bei ReInvest anmelden und die Plattform testen:

Hier meine Gründe warum ich bei ReInvest24 investiere:

– In Immobilien investieren mit kleinen Beträgen.
– Kein Expertenwissen notwendig. Die ReInvest24 Mitarbeiter haben Erfahrung.
– Kein Aufwand, die Verwaltung übernimmt ReInvest komplett
– Automatischer Eingang der Mieten auf das ReInvest24-Konto.
– Rechtliches Konstrukt welches im Falle einer Pleite von ReInvest24 die Anlegergelder nicht betroffen sein sollen.
– Skin in the Game: Bei Mietausfall auch keine Einnahmen für ReInvest24

Für diesen Artikel habe ich von ReInvest24 Geld erhalten, es handelt sich bei diesem Blogbeitrag also um Werbung. Meine Meinung wurde davon aber nicht beeinflusst.