Indemo* ist eine relativ neue P2P Plattform (Start: September 2023), welche es Anlegern ermöglicht in bereits ausgefallenen Immobilienkrediten in Spanien zu investieren. Die Plattform ist vollständig lizenziert und reguliert in der EU (Lizenznummer 06.06.08.824/547). Die erwartete Rendite liegt bei 15,1% pro Jahr.

Ich bin bereits seit dem Start bei Indemo investiert und schreibe nun die erste Zusammenfassung, da jetzt auch in meinem Portfolio die ersten positiven Ergebnisse erzielt worden sind.

Mein Indemo Portfolio: Aktuell 1000€ investiert

Bisher habe ich 1000 Euro in 3 Notes investiert. In jeder Note sind 8 verschiedene Immobilien enthalten, damit man automatisch diversifiziert ist.

Insgesamt bin ich nun in 14 verschiedenen Assets (Immobilien) investiert. Wobei es schon eine erste Rückzahlung gab. Manchmal sind in verschiedenen Notes auch die gleichen Immobilien enthalten, weil es sonst zu lange dauern würde bis die Notes voll von Anlegern finanziert würden.

So funktioniert Indemo

Bei Indemo werden diskontierte Schuldverschreibungen angeboten. Abgekürzt DDI’s für die englische Bezeichnung „Discounted Debt Investments“. Dabei kauft Indemo ausgefallene Immobilienkredite von spanischen Banken mit einem Abschlag. Das sind Kredite bei denen der Kreditnehmer keine Zahlungen mehr geleistet hat, wobei die Immobilie dahinter als Sicherheit dient. Nach dem Kauf der Immobilien versucht Indemo die Immobilen zum Marktpreis zu verkaufen und einen Gewinn zu erzielen. Dies soll zwischen 12-18 Monate dauern.

Alle DDI-Produkte auf Indemo sind mit Hypotheken in Bankqualität als Sicherheiten unterlegt. Diese Darlehen wurden von professionellen Kreditgebern wie spanischen Banken nach deren Kreditrichtlinien bewertet und vergeben.

Für eine automatische Diversifikation sorgt Indemo indem immer 8 verschiedenen Kredite zu einer Note zusammengefasst werden.

In meinem Fall konnte die erste Immobilie bereits nach 6 Monaten mit Gewinn verkauft werden.

Prognostizierte Rendite von 15,1% pro Jahr

Interessant ist natürlich die Rendite. Indemo gibt eine prognostizierte Rendite von 15,1% pro Jahr an. Die tatsächliche Rendite kann am Ende natürlich höher oder niedriger liegen. Je nachdem wie gut es das Team bei Indemo schafft gute Einkaufspreise aber auch gute Verkaufspreise zu erzielen.

Aber natürlich hängt es auch ab wie lange es dauert bis Indemo die Immobilien zum Marktpreis verkaufen kann. Ein sehr guter Verkaufspreis nützt nichts, wenn es 3 Jahre braucht bis die Immobilie verkauft wird.

Wenn die 15% Rendite für Anleger erreicht werden können, ist das natürlich überdurchschnittlich. Aus diesem Grund habe ich meine erste Investition bei Indemo bereits im September 2023 getätigt. Um ganz am Anfang dabei zu sein und die ersten Ergebnisse relativ früh mitzubekommen.

Meine Einzahlungen bei Indemo

Im September 2023 habe ich die ersten 100 Euro eingezahlt und investiert. Jetzt im Mai 2024 habe ich nun weitere 900 Euro eingezahlt und investiert. Somit bin ich aktuell mit 1.000 Euro bei Indemo investiert.

Indemo behält 5% der Zinsen als Steuern ein. Diese einbehaltenen Steuern können bei der Steuererklärung in Deutschland angerechnet werden, da es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland mit Lettland bis zur Höhe von 10% gibt. Somit sind dann weniger Steuern in Deutschland zu zahlen. Dies geht in der Anlage KAP. Dazu trage ich die einbehaltenen Steuern von Indemo in der Zeile „Anrechenbare noch nicht angerechnete ausländische Steuern“ in der Steuererklärung ein.

Die einzelnen Immobilien

Die einzelnen Assets sind auch einzeln einsehbar.

Beispiel Immobilie ID A81 (Apartment in Carrer de Huelva)

Diese Immobilie A81 befindet sich auf der spanischen Insel Ibiza. Der Kredit wurde im Jahr 2008 vergeben. Läuft also bereits seit 16 Jahren.

Folgende Daten zu dieser Immobilie:

• Immobilienwert: Geschätzt von der Bank auf 403.274 €
• Die Schulden bei diesem Kredit liegen bei 500.000 €
• Kaufpreis von Indemo für diesen Kredit: 210.000 € (58% Abschlag)
• Verkaufspreis von Indemo für diesen Kredit: 281.863 €
• Erzielter Gewinn: 71.863 €
• Gewinn an die Anleger ausgezahlt: 35.932 € (50%)

In diesem Fall ist die Immobilie sogar weniger wert als der Kredit selber. Deswegen auch der hohe Abschlag den Indemo erhalten hat. In des meisten Fällen liegt der Wert der Immobilie aber höher als die Schulden.

Bei diesem Investment erzielten Anleger einen Gewinn von 17,11% in 6,5 Monaten:

Der Gewinn wird immer zwischen dem Kreditunternehmen und den Anlegern geteilt. Das bedeutet das Indemo insgesamt 34,22% Gewinn mit dieser Immobilie erzielen konnte.

Indemo verkaufte diese Immobilie also zu einem Preis von:

Verkaufspreis von Indemo: 281.863,12€

Also ein Gewinn von 71.863,12€ zum Kaufpreis. Die Hälfte davon wurde allen investierten Anlegern gutgeschrieben,

Meine erste Rendite: 33,4% p.a.

Am 21.9.23 habe ich in diese Immobilie 13,15€ investiert.

Am 8.4.24 wurde die Immobilie erfolgreich verkauft. Es gab die 13,15€ zurück und zusätzlich 2,25€ an Zinsen.

Jetzt interessiert es mich natürlich wie hoch denn die Rendite in diesem meinem ersten Fall war. Dazu gebe ich den Cashflow der Immobilie in Excel ein. Ich war etwa 6,5 Monate investiert. Anhand der XIRR Formel sehe ich das die Rendite 33,41% p.a. beträgt.

Also richtig überdurchschnittlich hoch. Natürlich wird das nicht bei allen Immobilien so hoch sein. Der erste erfolgreiche Verkauf einer Immobilie hat vermutlich auch die höchste Rendite. Die anderen Immobilien in die ich im September 2023 investiert hatte, werden wohl wegen der längeren Investitionszeit geringere Renditen aufweisen.

Wichtig ist was am Ende dabei rauskommt. Dann wäre es mir egal wenn es bei einer Immobilie länger dauert oder nicht ein so großer Gewinn am Ende für die Anleger herauskommt.

Automatisch diversifiziert in 8 Immobilien

Jede Note besteht aus 8 Immobilien. Damit ist man automatisch diversifiziert bei Indemo. Auf der Karte sieht man auch wo genau sich in Spanien diese Immobilien befinden:

Bei meinem nächsten Spanien-Urlaub möchte ich mir die eine oder andere Immobilie und die Gegend dort mal selber genauer vor Ort anschauen.

Updates im Detail

Auch gibt es immer wieder Updates wie weit fortgeschritten die Fälle zur Zeit sind. Anhand des Balkendiagramms ist zu erkennen welche Immobilie sich in welchem Status befindet. Ich finde es sehr interessant dann auch den Fortschritt zu beobachten:

Die letzten 8 Schritte sind zum Beispiel:

• Verhandlung: Sowohl das Kreditunternehmen als auch der Schuldner erscheinen vor dem Richter und legen ihre jeweiligen Ansichten über die ausstehenden Schulden dar.
• Entscheidung des Gerichts: Der Richter bewertet den Fall und trifft auf der Grundlage der vorgelegten Beweise eine Entscheidung
• Einspruch: Ist eine der Parteien mit der Entscheidung des Richters unzufrieden, kann sie bei einem höheren Gericht Berufung einlegen und eine Überprüfung der Entscheidung beantragen. Eine Berufung ist nur einmal möglich
• Auktion eingeleitet: Das kreditgebende Unternehmen beantragt beim Gericht die Einleitung einer Versteigerung der Immobiliensicherheiten. Das Gericht setzt den Termin fest und veröffentlicht Informationen über die bevorstehende Versteigerung
• Auktion eingeleitet: Die Finanzierungsgesellschaft nimmt an der Versteigerung teil, um die Immobilie zu übernehmen
• Bestätigung: Das Gericht bestätigt, dass die Auktionsergebnisse rechtmäßig und vollständig sind
• Titelregistrierung: Das Darlehensunternehmen wird als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen
• Zugang zum Anwesen: Das Kreditunternehmen erhält das Recht, die Immobilie physisch zu betreten.

Cashflow bei Indemo

Indemo gibt bei den Notes eine Laufzeit von 24 Monaten an. Manche Immobilien werden aber schneller und andere vermutlich länger brauchen um verkauft zu werden.

Mit regelmäßigen Cashflow ist bei Indemo aber nicht zu rechnen, weil es keinen festen Zahlungsplan gibt.

Nur wer genügend verschiedene Notes kauft, kann sich einen regelmäßigen Cashflow aufbauen. Im Idealfall werden dann in jedem Monat Immobilien verkauft und man hat jeden Monat Rückflüsse, welche man wieder reinvestieren kann oder auch auszahlt.

Bereits über 2 Millionen € von Anlegern über Indemo finanziert

Bisher wurden schon über 2 Millionen € Kapital über Indemo finanziert. Und das in den ersten 8 Monaten seit dem Start. Ich habe erst jetzt im Mai 2024 erhöht. Vorstellen kann ich mir auch 5-stellig bei Indemo investiert zu sein. Aber zunächst möchte ich abwarten bis weitere Immobilien verkauft wurden.

Das Team hinter Indemo

Der CEO Sergejs Viskovskis hat selber über 10 Jahre in leitenden Geschäftsbereichen bei der Rietumu Bank gearbeitet. Danach war er 2 Jahre bei Mintos als leitender Rechtsberater beschäftigt.

Das Team hinter Indemo konnte ich bereits auf der P2P Konferenz 2023 in Riga in Lettland erleben. Dort wurde Indemo bereits präsentiert und stand damals kurz vor dem Start.

Fazit

Wenn es um Immobilien und hohen Renditen geht, bin ich immer vorsichtig. Hinter Indemo* steckt aber ein interessantes anderes Geschäftsmodell.

Noch ist es zu früh um abschätzen zu können ob wirklich 15% Rendite bei Indemo zu erzielen ist. Zum Ende des Jahres 2024 ist wohl eine erste Einschätzung möglich. Sobald es in meinem Portfolio weitere erfolgreiche Verkäufe geben wird, plane ich nach und nach mein Investment bei Indemo zu erhöhen.

Das Risiko bei diesem Investment ist höher, dafür ist die erwartete Rendite auch höher als bei normalen Immobiliendarlehen. Ich akzeptiere das es ca. 12-18 Monate dauern kann bis Indemo die Immobilien verwerten kann.

Ich kann mir vorstellen das jetzt zu Beginn die Renditen etwas höher sind als in Zukunft. Jetzt kann Indemo mit noch weniger Anleger-Kapital, die für sie wirklich besten Immobilien auswählen. Wenn Indemo allerdings mit Geld überschwemmt werden sollte, werden vermutlich weniger ertragreiche Kredite ins Portfolio kommen.

Ich werde weiter hier im Blog über mein Indemo-Investment berichten

Dieser Artikel ist keine Anlage-Empfehlung, sondern ich schreibe über meine Erfahrungen mit verschiedenen P2P Anbietern. In diesem Artikel befinden sich Affiliate Links. Wenn sich jemand über den Werbelink bei einem Anbieter registriert und investiert, bekomme ich eine kleine Provision. Es gibt ein Totalausfallrisiko und vergangene Renditen sind keine Garantie für die Zukunft.