Indemo* hatte das Plattform-Update schon länger angekündigt. Nun ist es im November Wirklichkeit geworden. Es ist das größte Update seit dem Start im Jahr 2023. Von nun an können Anleger auch in Notes mit nur einer Schuld investieren. Bei Indemo investiere ich seit über 2 Jahren in Verzug geratenen Immobiliendarlehen aus Spanien – Mit einer Rendite von bisher 22,9 % pro Jahr bei zurückgezahlten Investitionen.

Pro Note jetzt nur noch eine Immobilienschuld

Ich habe selbst lange auf das versprochene Update gewartet. Ab sofort enthält jede Note nur noch eine Schuldverschreibung, also eine Immobilienschuld. Vorher waren in jeder Note immer 8 verschiedene Immobilienprojekte enthalten.

Anleger können jetzt entscheiden, in welche einzelne Immobilie sie investieren wollen.

Die Umstellung der „1 Note : 1 Debt“ Modells hat auch länger gedauert, da die Aufsichtsbehörde, die Latvijas Banka, erst zustimmen musste.

Wichtiger für alle Anleger ist jetzt die Diversifikation. Früher hatte man mit einer Investition gleich 8 Immobilien im Portfolio – das ist jetzt anders. Daher sollten Anleger lieber mehrere kleinere Investitionen auf viele verschiedene Schuldverschreibungen verteilen, anstatt die Investition auf nur wenige Schuldverschreibungen zu konzentrieren.

Flow 2.0 – Jetzt auf einen Blick Fortschritte erkennen

Auf dem Markt von Indemo kann ich jetzt nach verschiedenen Phasen filtern. Es gibt 24 verschiedene Phasen, in denen sich die Immobilienprojekte befinden können:

Diese 5 Hauptstufen gibt es:

• Prejudical Stage
• Judical Stage
• Auction Stage
• Award Assignment Stage
• Takeover Phase Stage

Das Layout der Hauptseite hat sich nun geändert. Auf einen Blick sehe ich auf dem Markt mit einem Klick auf den Filter, wie viele Immobilien sich gerade in welchen Phasen befinden:

Legal Stage 1 bedeutet zum Beispiel: „Claim Preparation„: Die Eintreibung der Schulden steht noch ganz am Anfang. Die Rückzahlung der Investition in diese Note könnte länger dauern, wurde jedoch zu einem größeren Rabatt eingekauft.

Legal Stage 10 bedeutet zum Beispiel: „Auction Preparation„: Die Eintreibung der Schulden des Immobilienprojekts ist schon weiter fortgeschritten. Die Rückzahlung des Projekts steht nicht mehr ganz am Anfang.

Auch der Bereich des eigenen Portfolios wurde überarbeitet. Nun sehe ich auf einen Blick, in welcher Phase sich jede Immobilie befindet:

Ich habe aktuell 22 aktive Schuldverschreibungen im Portfolio. In diesen Phasen befinden ich meine Immobilien:

• Phase 2: 2 Immobilien
• Phase 5: 2 Immobilien
• Phase 8: 1 Immobilie
• Phase 9: 4 Immobilien
• Phase 10: 11 Immobilien
• Phase 15: 1 Immobilie
• Phase 18: 1 Immobilie

Wenn ich meine bereits 10 zurückgezahlten Schuldverschreibungen anschaue, sehe ich, dass es auch Rückzahlungen gibt, die bereits in früheren Phasen erfolgt sind:

Die einzelnen Phasen zeigen nur den Fortschritt des gerichtlichen Einziehungsprozesses an. Es kann allerdings auch in früheren Phasen zu einer Rückzahlung kommen.

Zum Beispiel wurde die Schuldverschreibung R005, obwohl sie sich erst in Phase 3 von 24 befand, bereits zurückgekauft. Ein anderes Beispiel ist die Immobilie R002, die in Phase 6 von 24 zurückgezahlt wurde.

Dies passiert beispielsweise bei einer außergerichtlichen Einigung mit dem Schuldner. Eine solche Einigung bringt oft eine höhere Rendite, als wenn man den gesamten Rechtsweg durchlaufen würde.

Der Zweitmarkt soll im ersten Halbjahr 2026 starten

Voraussetzung für einen Zweitmarkt ist, dass in jeder Note nur eine Schuld vorhanden ist. Das ist nun durch das Update passiert. Nun liegt der Fokus stark auf dem Zweitmarkt, f. Als Zeitraum wird das erste Halbjahr 2026 genannt.

In der Regel bieten Investitionen in Kredite in Zahlungsverzug keine gute Liquidität. Es kann mehrere Jahre dauern bis eine Immobilie verwertet und damit ein Gewinn erzielt werden kann.

Mit der Einführung des Zweitmarktes können Anleger ihre Investitionen schon vor der Rückzahlung an andere Anleger verkaufen. Das bringt erhebliche Vorteile für alle Anleger.

Beispiel: Ich investiere in der ersten Phase „Claim Preparation“ in ein Immobilienprojekt. Nach einem Jahr befindet sich das Projekt bereits in der Phase 10 von 24. Nach diesem einen Jahr benötige ich Kapital und stelle mein Investment zum Verkauf. Der Käufer meines Investments ist bereit, zum Beispiel 15 % mehr zu bezahlen, da der gerichtliche Rechtsweg bereits deutlich fortgeschritten ist und ein Verkauf durch Indemo bevorsteht. Der Käufer hält das Investment ein weiteres Jahr und verdient zum Beispiel 16 %, weil das Investment nach 2 Jahren Gesamtlaufzeit verwertet werden konnte.

So können Anleger die sehr früh investieren, aber auch Anleger, die erst später einsteigen, beide an dem Investment profitieren.

Viele Anleger, mich eingeschlossen, sind bereit, deutlich mehr zu investieren, sobald es die Möglichkeit gibt, ihre Investitionen jederzeit an andere Anleger zu verkaufen.

Der Zweitmarkt wird Indemo im Jahr 2026 noch attraktiver machen, da für jeden Anleger Liquidität gegeben ist.

Alle 132 bisherigen Immobilien im Überblick

Ich habe mir die Mühe gemacht, alle bisherigen gelisteten Immobilien auszuwerten. Bisher hat Indemo 132 Immobilien gelistet. Der durchschnittliche PTV (Price-to-Value) liegt bei 58,7 %, also wurden die Immobilien in Spanien mit einem durchschnittlichen Abschlag von 41,3 % auf den Marktwert eingekauft.

PTV:

• Schnitt: 58,7 %
• Maximaler PTV: 75 % (R092). Die Immobilie wurde mit einem geringen Discount von 25 % gekauft
• Minimaler PTV: 25 % (A097). Die Immobilie wurde mit einem sehr großen Discount von 75 % gekauft.

Der PTD (Price-to-Debt) lag bei den bisherigen 132 Immobilien bei 56,5 %. Der PTD-Wert zeigt an, wie hoch die gesamten Schulden einer Immobilie im Verhältnis zum aktuellen Marktwert sind.

PTD:

• Schnitt: 56,5 %
• Maximaler PTD: 88 % (R105). Hohe Restschulden im Verhältnis zum Wert der Immobilie
• Minimaler PTD: 14 % (J051). Niedrige Restschulden im Verhältnis zum Wert der Immobilie

Die zwei Strategien bei Indemo – Fokus auf Rendite oder schnelle Rückzahlung

Strategie 1: Fokus auf Rendite

Die Strategie, die sich auf eine möglichst hohe Rendite fokussiert, ist die Investition in Immobilien mit einem möglichst geringem PTV.

Objekte mit einem geringen PTV (Price-to-Value) wurden mit einem hohen Abschlag zum Wert der Immobilie gekauft und befinden sich eher in einem frühen Status. Das bedeutet es sind noch viele rechtliche Schritte und voraussichtlich viel Zeit notwendig um die Immobilie zu verwerten. Es gibt Ausnahmen, wenn zum Beispiel eine außergerichtliche Einigung erzielt werden konnte. In einem solchen Fall kann die Rendite sehr hoch ausfallen.

Strategie 2: Fokus auf schnelle Rückzahlung

Objekte mit einem höheren PTV (Price-to-Value) wurden mit einem geringeren Abschlag zum Wert der Immobilie gekauft und befinden sich meistens nicht mehr in einem sehr frühen Status. Die Wahrscheinlichkeit ist höher das Projekte mit einem höheren PTV im Schnitt früher zurückbezahlt werden.

Die zweite Strategie fokussiert sich auf Immobilien mit einem eher höheren PTV. Für beide Strategien gibt es genügend Angebot auf dem Erstmarkt. Ich selber investiere in beide Strategien. Ich habe sowohl Immobilien mit niedrigem PTV, als auch hohen PTV. Je mehr Rückzahlungen ich erhalte, desto besser kann ich einschätzen welche Strategie ich bevorzugen möchte.

20 Millionen Euro an Gesamtinvestitionen erreicht

Erst kürzlich hat Indemo die 20 Mio. €-Marke bei der Gesamtinvestition erreichen können:

Zurzeit verwaltet Indemo 18,2 Mio. € an Investitionen.

Regelmäßig neue Investitionsmöglichkeiten

Das Ziel ist, wöchentlich etwa 10 Notes neu zu listen, um die steigende Nachfrage zu decken.

Zu jeder Immobilie gibt es den Standort auf der Karte, Bilder und viele Detailinformationen.

Auf dem Marktplatz von Indemo gibt es immer genügend Investitionsmöglichkeiten, um eine gute Diversifikation in diskontierte Schuldverschreibungen zu erreichen. Aktuell gibt es 19 verschiedene Notes, in die man investieren kann, die in ganz Spanien verteilt sind:

Mein Indemo Profit-Ziel: 550 € Profit jeden Monat

Ich habe mir bei Indemo ein Profit-Ziel von etwa 550 € pro Monat gesetzt. Dafür bräuchte ich ein Portfolio von etwa 45.000 €. Bei einer erwarteten Rendite über alle Immobilien hinweg von 15,1 % wäre das ein Profit von ca. 562 € pro Monat. Da ich erst bei einem Verkauf der Schuld den Profit ausgezahlt bekomme, schwankt der Profit jeden Monat.

Aktuell habe ich 40.035 € in 22 Projekte investiert:

10 Immobilien wurden in meinem Portfolio bereits mit Gewinn verkauft. Mit den bisherigen Renditen bei abgeschlossenen Investitionen von 22,89 % pro Jahr bin ich sehr zufrieden.

In je mehr Immobilien ich investiert bin, desto regelmäßiger gibt es Rückzahlungen.

Rekord-Cashback von bis zu 5,5 % für alle Anleger bis Ende November 2025

Ich kann mich nicht erinnern jemals eine höhere Cashback Aktion bei Indemo gesehen zu haben. Es sind bis zu 5,5 % Sofort-Cashback möglich.

Es gelten diese 3 Stufen für alle bestehenden Anleger:

• 250 € – 1.499 € Investition = 2,5 % Cashback
• 1.500 € – 4.999 € Investition = 4 % Cashback
• Ab 5.000 € Investition = 5 % Cashback

Die einzige Bedingung ist, dass man insgesamt mehr als 5.000 € investieren muss, um sofort 5 % Bonus zu erhalten. Die einzelnen Projekte können auch unter 5.000 € liegen. Wichtig ist nur dass kumulativ, also insgesamt mehr als 5.000 € im November investiert werden.

Die Aktion geht nur noch bis zum Ende des Monats:

Neue Anleger können über meinen Werbelink sogar 5,5 % Cashback erhalten:

Wer sich über meinen Werbelink* bei Indemo neu registriert, erhält automatisch noch +0,5 % extra als neuer Anleger bei dieser Aktion. Damit erhalten neue Anleger insgesamt 5,5 % Bonus bei einer Investition von mehr als 5.000 € im November.

Fazit:

Ich finde die Umstellung auf das neue Modell gelungen. Besonders das neue Flow 2.0 gefällt mir, da ich dort in 24 Stufen genau sehen kann, in welcher Phase sich die Immobilien befinden, in die ich investiert habe und wie weit die Eintreibung der Schulden fortgeschritten ist.

Die aktuell „Black Friday Month“ Cashback-Aktion ist eine gute Gelegenheit, mit bereits 1.500 € schon 4 % Cashback zu erhalten. Ich werde mein Indemo Portfolio weiter erhöhen, um noch mehr zu profitieren. Ich werde hier im Blog weiter über mein Indemo Portfolio berichten.

Für neue Anleger: Nur noch im November bis zu 5,5 % Cashback

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Interessenskonflikt: Dieser Artikel ist ein Werbebeitrag. Da ich in diesem Artikel über Indemo schreibe werde ich für den Aufwand von Indemo vergütet. Dennoch investiere ich mein eigenes Kapital bei Indemo und bin damit selber „Skin-in-the-game“.

Dieser Artikel ist keine Anlageberatung oder eine Empfehlung. In meinen Artikelbeiträgen schreibe ich über meine Erfahrungen bei den Plattformen. Risikohinweis: Investitionen in P2P Kredite sind mit einem Totalausfallrisiko verbunden. Renditen in der Vergangenheit sind keine Garantie für die zukünftige Entwicklung.