12.03.2018: "Twino" und "Varks.am" in die Darlehens-anbahner-liste hinzugefügt.

Mit Reinvest24 in Immobilien investieren und Miete + Wertsteigerung erhalten [Werbung]

Reinvest24In diesem Artikel stelle ich die estnische Plattform ReInvest24.com vor. Mit dieser noch recht neuen Plattform besteht die Möglichkeit kleine Anteile an einer Immobilie zu erwerben und danach Mieteinnahmen zu erhalten. Ausserdem kann von einer Wertsteigerung der Immobilie profitiert werden.

Wer ganz klassisch in Immobilien investieren will und von der Mietrendite Einnahmen erzielen will, benötigt sehr viel Eigenkapital oder muss einen Immobilienkredit aufnehmen. In den heutigen modernen Zeiten gibt es allerdings Alternativen. Eine Alternative ist zum Beispiel ReInvest24. Denn hier wird die Immobilie in viele verschiedene Anteile aufgeteilt und unter vielen Hunderten Investoren verteilt. Deswegen kann hier mit viel kleineren Beträgen in Immobilien investiert werden. Später fliessen die Mieten an die Eigentümer dieser Anteile.

reinvest24-home

Funktionsweise:
Das Team von ReInvest24 sucht nach Immobilien auf dem Markt. Es handelt sich dabei zur Zeit um Wohn- und Gewerbeimmobilien in Estland. Dabei achten sie darauf das die Immobilie im Falle eines Verkaufs schnell verkauft werden kann. Ausserdem sollte die Immobilie von Mietern gefragt sein. Zusätzlich sollte die Immobilie das Potenzial haben im Wert zu steigen, zum Beispiel bei einer guten Lage.

Hat ReInvest24 ein Projekt gefunden werden die Kosten, Einnahmen und der Wert der Immobilie ermittelt und auf der Plattform vorgestellt. Nun können Anleger aus ganz Europa Anteile an dieser Immobilie kaufen. Ist das Projekt komplett finanziert, kauft ReInvest die Immobilie vom bisherigen Besitzer. Bereits einen Monat später erhalten alle Anleger die ersten Mieteinnahmen. Wird die Wohnung renoviert erhält man zwar einige Monate keine Mieteinnahmen, profitiert dann jedoch durch die Wertsteigerung durch die Renovierung der Immobilie, da dann auch die gehaltenen Anteile im Wert steigen. Durch den Verkauf von einzelnen oder allen Anteilen auf dem vorhandenen Zweitmarkt kann so ein Gewinn realisiert werden.

Verfügbare Projekte:
reinvest24 - projects

Die rechtliche Struktur sieht so aus das die Anleger einer Tochterfirma von ReInvest24 ein Darlehen vergeben, wodurch die Immobilie gekauft und später verwaltet werden kann. Die Tochterfirma besitzt die Eigentumsrechte der Immobilien und ist für das Kaufen und Verwalten der Immobilien zuständig. Dazu gehört die Pflege der Immobilien und die Verwaltung der Vermieter.
Alle Immobilien werden separat unter verschiedenen SPV-Gesellschaften (Special purpose vehicle) geführt. Falls ReInvest24 pleite geht, sollen die Investitionen durch die rechtliche Struktur der Anleger nicht betroffen sein.

Renditeangaben:
Es muss zwischen 2 Renditeangaben unterschieden werden. Die „Gross-Yield“, die Bruttorendite und die Net-Yield, die Nettorendite. Die Bruttorendite ist die Rendite die durch die Mieteinnahmen erzielt werden, jedoch ohne Kosten die anfallen. Die Nettorendite ist die Rendite aller Einnahmen abzüglich aller Kosten die aufkommen. In dieser Renditeberechnung sind die Wertsteigerungen der Immobilien noch nicht mit einbezogen.

Mindestgebot:
Das Mindestgebot beträgt 100 Euro pro Immobilie.

Wie verdient ReInvest24 Geld?
Beim Kauf von Anteilen der Immobilie fallen sofort 2% Gebühren an. Wer also 100€ investiert zahlt gleich zu Beginn 2 Euro Gebühr an ReInvest24. Bei den Mieteinnahmen behält ReInvest 10% der Mieteinnahmen. 90% der Mieteinnahmen werden direkt an die Anleger weitergeleitet.

Schneller Zugriff auf das Kapital falls benötigt:
Ein großer Vorteil ist die schnelle Verfügbarkeit des Geldes. Denn es gibt die Möglichkeit seine Anteile an den Immobilien jederzeit zu verkaufen. Auf dem Zweitmarkt können andere Anleger die angebotenen Anteile abkaufen.

Mieteinnahmen:
Wann kommen die Mieteinnahmen?
– Die Mieteinnahmen werden monatlich automatisch dem Konto gutgeschrieben.

Absicherung gegen Mietausfall
Reinvest24Wenn der Mieter mit der Zahlung verspätet ist, gibt es zunächst eine Strafgebühr. Wenn der Mieter 2 Monatsmieten nicht bezahlt, kündigt ReInvest24 den Mietvertrag, und das Team von Immobilienmaklern arbeitet so schnell wie möglich an einer Neuvermietung der Immobilie. Um den möglichen Zeitraum der Nichtzahlung durch den Mieter abzudecken, nimmt ReInvest24 von jedem Mieter eine Kaution (in der Regel in Höhe von 2-3 Monatsmieten).

Eine weitere Absicherung gegen Mietausfall ist das die Immobilien in der Regel so strukturiert, dass der Cashflow fast nie von einem Mieter abhängt, sondern es werden Immobilien gekauft, die aus mehreren vermietbaren Flächen bestehen, also mehr als einem Mieter. Die Möglichkeit, dass alle nicht gleichzeitig zahlen oder aus dem Hotel ausreisen, ist sehr unwahrscheinlich. Sehr gut finde ich das in den geschätzten Renditen bereits bestimmte Leerstandsraten (je nach Gebiet und Art der Immobilie) berechnet werden.

Meine erste Anlage bei ReInvest24

Meine erste Anlage bei ReInvest24 ist Majaka 54 in Tallinn
(Mietwohnungen im Technologiezentrum von Tallinn)
—> https://www.reinvest24.com/en/view/6

Hier auch ein Video dazu:

Bei diesem Projekt handelt es sich um eine renovierungsbedürftige Wohnung mit einem Kaufpreis von 47.000€ und Renovierungskosten in Höhe von 117.853€. Die Immbobilie soll in zwei Mietwohnungen umgewandelt werden. Die Gegend ist sehr gut, nur 2km vom Flughafen entfernt. ReInvest24 schätzt hier durch die Renovierungen eine Wertsteigerung von 20,3%. Ab dem 10. Monat sollen die Wohnungen täglich / wöchentlich über Websites wie Airbnb und booking.com vermietet werden, um so die Mietrendite zu steigern.

reinvest-financials

In der detailierten Projektbeschreibung kann man den Plan einsehen.
In der ersten Phase von 9 Monaten wird die Immbobilie renoviert. Die Kosten betragen dabei vorraussichtlich 117.853€:
– 68 040 Wohnungsbau und Interieur (inkl. Sanitäranlagen)
– 14 573 Fassade, Treppenhaus, Treppenhäuser
– 14 840 Elektrizität, Entwässerung, Kanalisation, Rohrleitungen
– 15 600 Möblierung, Projektierung, Bauüberwachung
– 4 800 Verwaltungskosten (Gründung von Spv, Notargebühren, staatliche Gebühren, Buchhaltung, Sicherheitenagent)

Die Nettorendite beträgt 8% pro Jahr. Zusätzlich gibt es noch Einnahmen durch Wertsteigerungen. Hier bei meinem ersten Investment habe ich 980 Anteile für je 0,10 €/Anteil für insgesamt 99,96 Euro gekauft. Das sieht dann so aus:

reinvest24
Wichtig ist hierbei sich die Beschreibungen immer durchzulesen. Denn in den ersten 9 Monaten wird es keine Mieteinnahmen geben, da die Renovierung durchgeführt wird. Erst ab den 10. Monat gibt es dann in diesem Fall Mieteinnahmen.

Nach erfolgreicher Anlage erhält man gleich die Bestätigung:

reinvest24-2

2% der Investition wird sofort von ReInvest einbehalten. Diese Gebühren werden für den Kaufnebenkosten verwendet.

Bei den erwarteten Einnahmen sieht man sehr schön die erwarteten Mieteinnahmen. Sicherlich wird die Immobilie im Laufe der Zeit noch im Wert steigen.
reinvest24-income

Obwohl ReInvest24 noch relativ neu ist gibt es schon 5 finanzierte Projekte. 2 Projekte sind noch offen zur Investition. Bisher sind alle Projekte aus der Hauptstadt Estlands Tallinn.

Risiken:
Natürlich gibt es bei hohen Renditen auch Risiken die man kennen sollte. Zum einen schwanken die Immobilienpreise. Auch wenn die Preise in letzter Zeit gestiegen sind, kann es vorkommen das die Preise nicht mehr steigen oder sinken könnten. Dann gibt es das Mietrisiko. Es könnte Mieter geben die die Miete nicht zahlen und es deshalb zu einem Mietausfall kommen könnte. Dieses Risiko wird dadurch minimiert das die meisten Objekte von mehreren Mietern genutzt werden und eine Kaution von mehreren Monatsraten vom Mieter bezahlt wird. Ausserdem könnten die Renovierungskosten welche ReInvest24 schätzt, höher ausfallen als angenommen. Als Folge davon könnte die Rendite deswegen niedriger ausfallen.

Momentan gibt es die Plattform in englischer Sprache. Eine deutsche Übersetzung der Seite ist in Bearbeitung und soll schon in den nächsten Wochen erscheinen.

Hier könnt Ihr euch bei ReInvest anmelden und die Plattform testen:

Hier meine Gründe warum ich bei ReInvest24 investiere:

    – In Immobilien investieren mit kleinen Beträgen.
    Kein Expertenwissen notwendig. Die ReInvest24 Mitarbeiter haben Erfahrung.
    Kein Aufwand, die Verwaltung übernimmt ReInvest komplett
    Automatischer Eingang der Mieten auf das ReInvest24-Konto.
    – Rechtliches Konstrukt welches im Falle einer Pleite von ReInvest24 die Anlegergelder nicht betroffen sein sollen.
    Skin in the Game: Bei Mietausfall auch keine Einnahmen für ReInvest24

Für diesen Artikel habe ich von ReInvest24 Geld erhalten, es handelt sich bei diesem Blogbeitrag also um Werbung. Meine Meinung wurde davon aber nicht beeinflusst.

 

Meine Erfahrungen mit Žltý melon aus der Slowakei

Žltý melonHeute berichte ich über meine Erfahrungen mit der kleineren P2P Plattform Žltý melon aus der Slowakei. Seit 2009 gibt den Euro auch in der Slowakei. Die Plattform ist schon mehrere Jahre aktiv und wurde bereits im Jahr 2012 gegründet. Bis jetzt wurden Kredite im Volumen von mehr als 9 Millionen € vergeben.

Ich habe vor knapp 2 Jahren das erste Geld eingezahlt. Das war im Mai 2016. Da Bondora die Aktivitäten in der Slowakei ja wegen überhöhter Ausfallquoten beendet hat, bin ich relativ vorsichtig vorgegangen und habe erstmal 250€ eingezahlt was für 10 Investitionen ausgereicht hat (Das Mindestgebot liegt bei 25€). In 2017 habe ich nochmals 250€ eingezahlt. Inzwischen habe ich insgesamt in 24 Kredite investiert.

Zloty Melon ist eine „echte“ P2P Plattform die also direkt Kreditnehmer und Kreditgeber vermittelt ohne eigenes Kapital. Ein Hinweis vorab: Ich habe bewusst in risikoreichere Kredite investiert. Das heisst meist in Rating D, D- oder sogar mit Rating High Risk. Es ist also klar das vermehrt Ausfälle auftreten. So sollte mein Bericht auch aufgefasst werden. Natürlich gibt es bei den besseren Bonitäten geringere Ausfallquoten. Mein Test ist also ob ich, wenn ich höheres Risiko eingehe, auch mit einer höheren Rendite belohnt werde. Deshalb liegt mein Durchschnittszins bei etwa 24%.

Dashboard Übersicht:
zlotymelon-investment
Zloty Melon gibt meine Rendite nach Ausfällen mit 14,8% p.a. an.

Mein aktuelles Portfolio umfasst 24 Kredite:
zlotymelon-portfolioAuswertung: 5 Kredite sind bereits abbezahlt. 9 Kredite sind aktiv und haben kein Zahlungsverzug. 5 Kredite sind wenige Tage im Verzug. Weitere 5 Kredite sind mehr als 60 Tage im Verzug (Legally enforced + More than 60 days)

Es sind also ca. 20% mehr als 60 Tage überfällig wenn ich auch die abbezahlten Darlehen dazurechne. Es könnte durchaus noch mehr werden denn einige Kredite sind noch recht jung und der eine doer andere wird sicherlich noch ausfallen.

Neben der Slowakei hat Zloty Melon auch nach Tschechien expandiert. Hier gibt es aber kaum mehr Nachfrage. Ich habe zumindest seit sehr langer Zeit mehr einen tschechischen Kredit mehr gesehen. Ausserdem gibt es in Tschechien nicht den Euro was eine Investition dort noch erschwert. Ich bleibe also bei den slowakischen Darlehen.

Ein Zweitmarkt existiert zwar, jedoch nutze ich diesen nicht. Geboten wird im Auktionsmodell also mit Unterbietungs-Möglichkeit.

Auto-Invest und vorraussichtliche Rendite
Ein Auto-Invest existiert ebenfalls, ich biete jedoch händich.
Der Auto-Invest kann man vollautomatisch laufen lassen. Dabei gibt es 3 Modelle je nach Risiko auswählbar:zlotymelon-investment-plans-2018
Zwischen 7 und 13% jährliche Rendite werden bei den Modellen prognostiziert.

Die Plattform setzt auch auf Fragen und Kommunikation. So sind teilweise mehrere Fragen und Antworten des KReditnehmers bei jedem Projekt zu lesen.

Alle Daten werden offen gelegt:
Sobald ein Kredit mit mehr als 60 Tagen in Verzug ist und weiterhin keine Zahlungen mehr eingehen werden alle Daten vom Kreditnehmer offengelegt. Man kann den Vor und Nachnahmen einsehen. Sogar die angegebene Adresse wird sichtbar. So bin ich rein aus Interesse die Wohnorte der Kreditnehmer über Google Street-view vorbei gefahren. Dies soll wohl auch als Druckmittel verwendet werden, damit die Kreditnehmer nicht in Verzug kommen. Man darf sogar selber aktiv gegen die Kreditnehmer das Geld eintreiben, also selber Eintreiber beauftragen, nachzulesen in den FAQ. Dies wird jedoch kaum einer umsetzen da es ja meist nur um geringe Beträge in jedem Projekt handelt.
Von den 4 Krediten die bei mir in der Eintreibung stehen konnten im Inkassoprozess 6,6% der angelegten Summe eingetrieben werden. ISt noch nicht sehr viel, vermutlich muss ich aber noch geduldig sein um weitere Erfolge zu sehen,

Fazit: Für eine ausreichende Diversifikation müsste ich in mindestens 100 Kredit invesitieren. Davon bin ich noch weit entfernt. Meine Ausfallquoten sind für mich noch im aktzeptablen Bereich. Fallen jedoch in den nächsten Monaten weitere Kredite aus und der Eintreibungsprozess keine weiteren Erfolge zu sehen sind, werde ich nicht mehr weiter investieren. Vieles hängt eben jetzt von der Inkasso-Eintreibungsquote ab, also wieviel von den ausgefallenen Krediten noch zu holen ist. Ich halte 15% Rendite für das Maximum was ich am Ende erreichen könnte. Es wird jedoch eher in Richtung 10% Rendite hinauslaufen.

 

Immobilien P2P Plattform Collateral insolvent!

Collateral insolventWie im Laufe des heutigen Tages bekannt wurde ist die P2P Plattform Collateral aus dem Vereinigten Königreich insolvent. Die Webseite war bereits einige Tage davor nicht erreichbar wie P2P Banking berichtete: https://www.p2p-banking.com/countries/uk-whats-up-at-collateral/

Zur Zeit ist auf der Homepage immer noch down mit dem Hinweis das die Website bald wieder Online sein wird: https://www.collateraluk.com/

So sah die Website vorher aus:
Collateral

Geworben wurden mit mit sehr hohen Zinssätzen. Auf der P2P Plattform Collateral wurden Kredite, die mit Immobilien besichert sind, vermittelt. Alle Kredite betrafen Kreditnehmer aus dem Vereinigten Königreich. Bis zu einem LTV (Loan-to-Value) Wert von 70 % gab es mit Immobilien besicherte Kredite.
Hier ein paar Beispiele welche Kredite gelistet wurde:
Collateral-investment

Es wurden mehrere Millionen britische Pfund über die Plattform investiert
Auf Collateral gab es mehr als 1000 Anleger.
Collateral2

Mit dieser Risikowarnung hat Collateral auf die Risiken vor der Insolvenz wie auch auf anderen Plattformen üblich hingewiesen.
Collateral-risk-warning

Auf der Webseite wurde zuletzt noch auf die vorläufige Zulassung der FCA (Finanz-Zulassungsbehörde) hingewiesen:
Collateral-regulation

Anleitung: Aktuelle FCA Regulierung von P2P Plattformen kontrollieren:


Dies betrifft meist Plattformen aus dem Verinigten Königreich. Aber auch ausländische Plattformen haben teilweise eine FCA Lizenz beantragt.
1. FCA Seite aufrufen: http://fca-consumer-credit-interim.force.com/CS_RegisterSearchPageNew
2. Namen der Plattform eingeben
3. Ergebnisse überprüfen
Es gibt mehrere Treffer, jedoch nur einen Treffer wo die Adresse identisch mit Collateral ist.
Wie man sehen kann war bei Collateral die vorläufige FCA Lizenz abgelaufen. [Lapsed] Collateral-fca-regulation

Dort sieht man auch das Collateral sich aus welchen Gründen auch immer am 29.1.2018 wieder in „Regal Pawnbroker Limited“ umbenannt hat.

Ob Anleger wegen Collateral Verluste einfahren ist bisher noch nicht bekannt. Betroffen wären in jedem Fall Geld das nicht investiert ist bzw. Kredite die noch nicht ausgezahlt wurden. Ich werde den Fall weiter beobachten und berichten.

 

Mintos bietet bis zu 5% Bonus im Dezember für alle Anleger (Langlaufende Kredite)

Als einer der ersten Anleger war ich im Januar 2015 bei Mintos gleich am Anfang mit dabei als der Kreditmarktplatz gestartet wurde. Zu Beginn gab es nur eigene Kredite. Knapp 3 Jahre später ist Mintos mittlerweile wirklich zu einem Marktplatz geworden. Ganze 27 Kreditanbahner gibt es zur Zeit, also Anbieter welche die Kredite auf der Mintos Plattform anbieten. Da die meisten Anbahner Gewinne erwirtschaften, können Sie den Anlegern gute Zinsen anbieten. Andere Anbieter setzen auf Wachstum und erhalten durch die Plattform neues Kapital welches Sie gleich nutzen können.

Ab sofort läuft eine einmalige Mintos-Aktion:
Neue Bonusaktion bei Mintos bis zum 31.12.2017:
mintos-aktion-dezember2
Bis zu 5% Cashback wird angeboten bei länger laufende Kredite.

Um den Bonus zu erhalten einfach bei Mintos einloggen und auf den Banner bei Mintos klicken:
mintos-aktion-dezember
Damit man den Bonus auch erhält ist es wichtig sich bei Mintos einzuloggen und sich für diesen Bonus anzumelden. Nach dem einloggen einfach auf den Banner wie oben im Bild klicken und danach auf freischalten klicken.

Ganz neue Anleger die bei Mintos noch nicht angemeldet sind profitieren gleich doppelt und erhalten sogar zusätzlich noch 1% Cashback für alle Investitionen der ersten 3 Monate ganz automatisch wenn Sie sich über diesen Bannerlink anmelden:

Zuletzt hat Mintos die Zweitmarkt Gebühren abgeschafft. Es gibt also jetzt die Möglichkeit zu kaufen und zu verkaufen ohne jegliche Gebühren. Dies sorgt für eine bessere Liquidität für Anleger die eventuell kurzfristig aussteigen möchten. So kann man auch inlänger laufende Kredit investieren und diese später bei Bedarf zum Verkauf stellen. Ich werde das Mintos-Angebot im Dezember ebenfalls nutzen und in länger laufende Kredite investieren.

Ich werde die Bonusaktion selber nutzen und jetzt im Dezember neues Geld einzahlen und in Mogo-Kredite investieren um den Cashback zu erhalten. Mehr Finanzdaten zum Kreditanbahner Mogo gibt es hier: http://p2p-anlage.de/darlehensanbahner/mogo/. Vor dem investieren sollte man sich aber über die Risiken im Klaren sein und sich die jeweiligen Kreditanbahner näher anschauen bzw. deren Geschäftsmodell verstehen. Ich werde in Kredite bei Mogo investieren, da es eine Rückkaufgarantie gibt und zusätzlich alle Kredite noch mit einem PKW besichert sind. Also selbst wenn Mogo pleite gehen sollte, stehen dahinter noch Sicherheiten die verwertet werden können.

Die Bonusaktion von Mintos im Überblick und näher erklärt: https://blog.mintos.com/neue-rueckzahlungsaktion-langfristig-investieren-gestartet//

 

Finbee – Daten-Export Auswertung

FinbeeDie meisten Plattformen informieren die Anleger über Ausfallstatistiken auf Statistikseiten welche die Informationen anzeigen. Andere Plattformen geben überhaupt keine oder nicht sehr aufschlussreiche Infos über die Anzahl der ausgefallenen Kredite heraus. Heute möchte ich die Anbieter hervorheben welche einen kompletten Kredit-Datenexport ermöglichen. Das heisst, ich kann das komplette Kredit-Portfolio herunterladen und jeden einzelnen Kredit und dessen Status ansehen kann.

    Zur Zeit gibt es 3 Anbieter welche einen kompletten Daten-Export anbieten:
    Finbee, Bondora und Mintos. Bei Mintos muss man sich erst anmelden um den Kredit-Datensatz herunterladen zu können.

Der wichtigste Wert den die meisten Anleger interessiert ist natürlich wie viele Kredite ausfallen. Im heutigen Artikel schaue ich mir die Ausfallquote (Alle Kredite mit mehr als 60 Tagen überfällig) aller Konsum-Kredite bei Finbee an. Der folgende Chart zeigt an wie viel Prozent der Kredite bei Finbee ausgefallen sind. Damit man das besser vergleichen kann wurde die Angabe nach Alter der Kredite sortiert.

Quelle: https://www.finbee.lt/en/about-us/loan-book-export/ (Daten-Export vom 21.11.17)

Erklärung: In den ersten 3 Monaten gibt es natürlich noch keine Ausfälle da erstmal die erste Rate fällig wird und erst dann nach 60 Tagen kann ein Kredit überhaupt erst ausfallen. Danach steigt die Ausfallquote kontinuirlich an. Nach einem Jahr liegt die historische Ausfallquote bei Finbee bei ca. 7-8%.
Im Klartext: Investiert man bei Finbee in alle Konsumentenkredite sind ca. 8% aller Kredite nach einem Jahr ausgefallen. Das heisst nicht das es 8% Ausfall sind, denn viele Kredite zahlen vor dem Ausfall noch die Raten. Ausserdem können nach dem Ausfall aus dem Inkassoprozess noch Gelder zu den Anlegern fliessen.

Das sind jetzt natürlich historische Daten, die nicht unbedingt für die Zukunft gelten. Allerdings bekommt man bei den historischen Daten schon eine Prognose und kann so besser die Rendite für die Zukunft abschätzen. Da Finbee Anfangs noch nicht so viele Kredite vergab und desawegen die monatlichen Werte schwanken habe ich eine Prognose für die Zukunft erstellt:

Nach einem Jahr liegt meine Prognose anhand der vorhandenen Daten bei 8,2% Ausfallquote. Nach 2 Jahren liegt die Prognose dann bei ca. 13% Ausfallquote.

In der nächsten Daten-Export Auswertung schaue ich mir die Daten bei Bondora an. Bei Bondora sollte man allerdings nach Ländern selektieren da es deutliche Unterschiede bei den Ländern gibt.

 
 
 
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